7 ביוני 2013

שימור על הגובה

הכותרת צרחה "מגדלים בת"א יוגבהו בתמורה לשימור מבנים" (ynet, 6/6/2013) - אלא שלא מדובר בתופעה חדשה. מזה שנים העירייה עושה עסקאות חליפין דומות, בסגנון "שמר מבנים, קבל אחוזי בנייה", ובכלל ישנה מגמה של הענקת זכויות בנייה לקונגלומרטי הנדל"ן בתמורה לעבודות ציבוריות (הקמת חניון תת קרקעי, גן שעשועים, בריכה עירונית או כל נכס ציבורי אחר). יש לציין כמה מקרים שבהם הקבלן התחמק מהתחייבויותיו והמטלות הציבוריות שנדרשו ממנו לא בוצעו - כך דווח בתוכנית "המקור" בערוץ 10 (28/2/2012) על הבריכות שהוקמו בפרויקט "רובע לב העיר" ברחוב בלפור וב"מגדל ג'י" ברחוב אבן גבירול, שהיו אמורות להיות ציבוריות, אך בפועל משרתות את הדיירים בלבד.

מה שמרתיח בתוכניות הללו הוא כמובן הענקת זכויות בנייה ששוות עשרות מיליונים בתמורה לפרויקטים שהעירייה מעדיפה שלא לבצע בעצמה משיקולים שונים, אך העלות שלהם לא מגרדת את השווי של ההטבה שמגולמת באישור לקומות נוספות במגדלים. אמנם מדובר במודל עסקי שהוכיח את עצמו, ואכן אנחנו רואים בתל אביב אוסף מרשים של פרויקטים לשימור (המלהיב ביותר שנתקלתי בו לאחרונה הוא פרויקט בלפור 6 בלב העיר), כמו גם מגדלים חדשים שצצים כפטריות אחרי הגשם. אולם, אני שואל את עצמי האם באמת חמש קומות נוספות במגדל המגורים בשדרות רוטשילד 36 הן לא הטבה עצומה ביחס לפרויקט שימור מלון גנוסר - אחד מבתי המלון הראשונים של תל אביב הקטנה (אגב, זהו מבנה הציבור הראשון שתכנן אדריכל יהודה מגידוביץ', מהנדס העיר הראשון של תל אביב):

אלנבי פינת רוטשילד, 2011 - למגדל המגורים נוספו חמש קומות בתמורה לשימור המבנה הסמוך
(לפי תוכנית תא/מק/3837)

למודל העסקי הזה מתלווים חסרונות לא מעטים, למשל, העצמת הקבלנים הגדולים על חשבון הקבלנים הקטנים, פגיעה בקו הרקיע של העיר מצד המגדלים, והפיכתם של המבנים לשימור למלונות בוטיק. במקום לסייע בפתרון משבר הדיור, המודל הזה משרת בעיקר את טייקוני ישראל ואת תושבי החוץ והתיירים. לכן, הטענות של נועה אסטרייכר בנוגע לכך שאף אחד לא דואג שיהיה לה איפה לגור מוצדקות. אבל עם מודל עסקי מצליח שמייפה את העיר קשה להתווכח.

אז מהו התיקון הדרוש? קודם כל צריך להכיר בכך שעיריית תל אביב מצליחה להגשים את יעדיה גם כשמדובר בשוק הנדל"ן הפרטי. הנכסים הללו אינם נכסי ציבור, ובכל זאת העירייה מצליחה להשביח אותם. כלומר, כאשר העירייה מציבה לעצמה יעדים, אפילו כשהם נמצאים מחוץ להישג ידה המיידי, היא עומדת בהם בהצלחה מרובה. בתקציב שנתי שקרוב ל-5 מיליארד ש"ח, שזה יותר ממה שחלק נכבד מהמשרדים הממשלתיים מקציבים (משרד החוץ 1.6 מיליארד, משרד המשפטים 2.5 מיליארד, משרד המדע 1 מיליארד, המשרד להגנת הסביבה 0.3 מיליארד, משרד הרווחה 4.7 מיליארד, המשרד לקליטת עלייה 1.3 מיליארד וכן הלאה; לפי תקציב המדינה לשנת 2012), סביר להניח שהעירייה תוכל להשיג בכוחות עצמה כמעט כל דבר שתרצה.

שנית, צריך להכליל בכוונותיה של העירייה לא רק את הקצה העליון של שוק הנדל"ן. מבנים לשימור ומגדלי יוקרה, על אף הבולטות הרבה שלהם, אינם המרכיב הדומיננטי בעיר. יש בתל אביב למעלה מ-190 אלף יחידות מגורים (לפי השנתון הסטטיסטי של תל אביב לשנת 2011), המפוזרות בין עשרות אלפי מבנים ברחבי העיר. כיצד המבנים הללו ייראו בעוד חמש שנים, בעוד עשר שנים? כמה מהם יזדקקו לשיפוץ כדי שהעיר לא תיראה לבסוף כאוסף גדול של בתים מטים לנפול? כמה מהם זקוקים לשיפוץ כבר עכשיו? הנה כמה תמונות של מבנים רגילים - לא מגדלים ולא מבנים לשימור - בתל אביב 2013:

בקרבת רחוב יהודה המכבי
בקרבת רחוב בלפור
ברחוב בלפור פינת מלצ'ט
ברחוב בן יהודה
בקרבת רחוב יהודה המכבי

לבסוף, צריך לבנות מודל עסקי חדש שיאפשר לכל בניין בתל אביב להפוך לבר קיימא. כלומר, יש למצוא את הדרך להכליל גם את הבניינים הקיימים שאינם חלק מתוכנית השימור בחזון בניית העיר. אין זה אומר שהעירייה צריכה לשאת בעלויות של שיפוץ נכסים פרטיים, אך היא ללא ספק צריכה לעודד זאת. כבר היום יש חברה עירונית שפועלת במישור זה - "עזרה ובצרון". החברה העירונית הזו הוקמה ב-1936 במטרה לסייע לפליטי יפו היהודים (שברחו מאימת מאורעות תרצ"ו) להשתכן בתל אביב (מטרה זו משתקפת בשם החברה - מתן עזרה לפליטים וביצורם מפני הפורעים). בין מייסדיה היה גם דוד של סבא שלי, אבנר שלוש. בחלוף הזמן שינתה החברה את ייעודה (בדומה לחברת "אחוזת החוף", שהוקמה בכדי לטפל באחוזות המדהימות של שכונת מנשייה הערבית, שהוקמה על קו החוף בקצה הצפוני של יפו והשתרעה עד למסגד חסן בק, ולאחר שהשכונה הוחרבה בשנות ה-60' שינתה את ייעודה להפעלת החניונים הציבוריים של עיריית תל אביב). כיום "עזרה ובצרון" מסייעת בתחזוק הבניינים ברחבי העיר, בין השאר על ידי מתן הלוואה לדיירים המעוניינים בשיפוץ. יש להרחיב ולשכלל את המודל של "עזרה ובצרון" כדי שתל אביב העתידית תתוחזק כראוי לדורות הבאים.


Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...